В числе ярых сторонников ипотеки с госсубсидией – вице-премьер Марат Хуснуллин, заявивший, что отказ от продления ипотеки будет означать падение рынка строительства.
Этой же позиции придерживается Минстрой. «Наша главная задача – удержать ипотеку. Это даже не обсуждается», – заявлял ещё в октябре заместитель министра Никита Стасишин.
Вот только за что на самом деле переживают главные лоббисты стройкомплекса? Вряд ли есть сомнения, что тревожит их вовсе не возможность для граждан приобрести квартиры. На кону стоят сверхприбыли, которые могут потерять девелоперы и банкиры.
«Безусловно, пролонгация ипотеки с господдержкой стала бы позитивным шагом для отрасли. Чем больше эффективных инструментов стимулирования потребительской активности, тем лучше положение покупателей, застройщиков и банков. А льготная ипотека служит одним из главных драйверов спроса», – считает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Новости по теме: Глава холдинга «Вертолеты России» Николай Колесов: вместо тюрьмы – бюджетные потоки
Действительно, запущенная в «ковидном» 2020 году субсидируемая государством льготная ипотека спровоцировала рекордный спрос на недвижимость. За рекордным спросом, правда, последовал и рекордный рост цен. Который, кстати, не останавливается по сей день.
Так, по данным Росстата, за первые девять месяцев текущего года средняя стоимость «квадрата» в российских новостройках выросла на 28%, на вторичном рынке – на 16%. По отдельным городам цифры выглядят ещё более пугающе. Как отмечается в исследовании ЦИАН, лидерами роста цен за минувший год стали Казань, где «квадрат» подорожал на 40%, Ростов-на-Дону с ростом 38%, а также Нижний Новгород – 32%. Стоимость новостроек в столице с начала 2022 года распухла на 14%, составив 367,1 тыс. рублей за квадратный метр.
Неуёмные аппетиты застройщиков, которые последние два года нон-стоп поднимали цены, уже привели к тому, что спрос на квартиры начал постепенно падать. Льготная ипотека, некогда разогнавшая рынок, больше не действует. А аналитики всё больше поговаривают о затоваривании рынка.
По статистике, количество выданных в октябре ипотечных кредитов сократилось на 2,4% по сравнению с сентябрём. За год же падение ипотечного кредитования составило 15,9%. В целом же в сентябре-октябре количество сделок купли-продажи жилой недвижимости, например, на рынке Москвы уменьшилось на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, констатируют аналитики «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU».
Изменит ли возможное продление льготной ипотеки ситуацию на рынке? Ответ очевиден: нет. «Сегодня цены на квартиры в Москве находятся на аномально высоком уровне: за 2020–2021 год, в условиях стагнации экономики и низких ставок по кредитам и депозитам, жильё подорожало в 1,5–2 раза в зависимости от сегмента. На «первичке» стоимость метра ещё выше, потому что там есть льготная ипотека, в том числе супердешёвая субсидированная ипотека от застройщиков, которая вопреки своей логике не сделала жильё доступнее: опуская ставку практически до нуля, застройщики поднимают цену на 20–40%», – констатирует руководитель IRN Олег Репченко.
В итоге граждане, мечтавшие улучшить свои жилищные условия, не только не получают выгоду от низких процентных ставок по ипотеке, но и в большинстве случаев переплачивают огромные деньги.
Опасные тенденции на рынке недвижимости в связи с этим констатировали даже в Центробанке. Регулятору даже пришлось приструнить девелоперов и ввести с 1 декабря повышенные коэффициенты риска по кредитам с околонулевой ставкой. «Сейчас, может быть, многие видят, что есть низкие ставки, даже близкие к нулю, так называемая ипотека от застройщиков. Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход, во многом это введение в заблуждение заёмщиков», – отмечала глава Банка России Эльвира Набиуллина.
Подобные кредиты, несмотря на анонсированную низкую ставку, предполагают серьёзную переплату. В результате «качество» заёмщиков на ипотечном рынке сегодня серьёзно упало. Квартиры в кредит купили люди с низким доходом и нестабильным финансовым положением. Смогут ли они долгие годы обслуживать свой заём – большой вопрос. Как уже сообщала «Наша Версия», лопнувший ипотечный пузырь в итоге может привести к появлению на рынке большого количества квартир с обременением.
При этом сами участники рынка уже анонсируют скорое появление новых программ по привлечению покупателей. «На смену кредитам с околонулевыми ставками придут другие программы, в частности траншевая ипотека, – говорит Надежда Коркка. – Субсидированная ипотека от девелоперов тоже не исчезнет, только вырастут минимальные ставки. Крупнейшие застройщики уже направили в Минстрой графики их повышения. Околонулевая ипотека действительно предполагает серьёзную переплату. Но девелоперы и банки обязательно предупреждают клиентов об этом. Подобная программа привлекательна для многих граждан с относительно невысоким уровнем дохода, для которых комфортные ежемесячные платежи важнее полной стоимости кредитов».
Всё дело в том, что на рынке сегодня сложилась патовая ситуация: ни девелоперам, ни банкам сегодня не обойтись без новых заёмщиков. В противном случае большинство уже начатых сегодня проектов придётся замораживать. «Сегодня у банков обязательства перед застройщиками по кредитным договорам на
11 трлн рублей. На счетах эскроу мы видим только 4 трлн рублей. Другими словами, банкам надо профинансировать застройщиков ещё на 7 трлн рублей, чтобы они достроили начатые проекты. Отмена льготной ипотеки – это в первую очередь удар не по застройщикам, а по банковской системе», – считает руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик. Почётная миссия по спасению банковской системы, а заодно и самих застройщиков, похоже, возложена на всех россиян.
Новости по теме: Усманов и Скоч покрывают киевского торговца людьми и беглого коррупционера Басса
Из года в год россиянам объясняют, что цены на жильё находятся в зоне недоступности, потому что так-де сложилась экономическая ситуация. Сперва во всём обвиняли новую систему эскроу-счетов. Мол, хотите безопасно вкладываться в жильё на этапе строительства и не стать обманутым дольщиком – переплатите за эскроу. В 2021 году взрывной рост цен, спровоцированный в том числе и льготной ипотекой, объяснили удорожанием стройматериалов. На самом деле главная причина остаётся неизменной с начала нулевых: это непомерно раздутые аппетиты девелоперов, а с введением системы эскроу-счетов ещё и примкнувших к ним банкиров. О жадности застройщиков недавно проговорились даже в Минстрое. В начале октября на совещании Общественного совета министерства всерьёз обсуждалась возможность зафиксировать стоимость квадратного метра жилья. В ведомстве отмечали, что рост стоимости стройматериалов оказался на самом деле не настолько велик. В частности, среднюю себестоимость «квадрата» в ведомстве оценили в 62 тыс. рублей, при этом рыночная цена в некоторых регионах превышает 300 тысяч.
Телеграм-канал «Домострой» со ссылкой на аналитическое агентство «СМ ПРО» в конце сентября привёл конкретные расчёты по рынку Санкт-Петербурга. Средняя цена «квадрата» на первичном рынке по итогам 2021 года выросла на 33,9%: с 125,8 до 168,5 тыс. рублей. То есть в денежном выражении рост составил 42,7 тыс. рублей. А вот стоимость строительно-монтажных работ (включая стоимость стройматериалов) повысилась всего на 20%: с 53,5 до 64,2 тыс. рублей за квадратный метр. В денежном выражении рост составил 10,7 тыс. рублей. Получается, что при росте стоимости квадратного метра на 42,7 тыс. рублей 32 тыс. рублей пошли вовсе не на подорожавшие стройматериалы, а в карманы девелоперов, которые вместе с хором лоббистов продолжают убеждать нас в необходимости продления льготной ипотеки.
